Потребительский кооператив — это общий «финансовый котел», в который люди скидываются на совместную цель. Каждый участник вносит в капитал кооператива свою долю — пай. А также платит вступительный взнос и время от времени членские — эти деньги идут на текущие расходы организации, например за услуги бухгалтера.
Участники кооператива сами им управляют, определяют правила его работы и следят за их соблюдением. В случае убытков делают дополнительные взносы.
Основные принципы работы кооперативов прописаны в Гражданском кодексе (ГК) и законе о потребительской кооперации.
Кредитные потребительские кооперативы (КПК)
Обычно их создают представители одной профессии или жители одного региона, чтобы финансово помогать друг другу. При необходимости можно брать в долг из капитала кооператива или, наоборот, вкладывать деньги под проценты.
Например, фермеры нередко организуют сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы (СКПК) и сами же занимают в них деньги, скажем, на закупку семян, техники или домашнего скота.
Правила работы КПК регулирует закон «О кредитной кооперации», а СКПК – «О сельскохозяйственной кооперации».
Деятельность кредитных потребительских кооперативов контролирует Банк России. Все они обязаны состоять в реестре КПК или в списке СКПК. Банк России следит за тем, чтобы они соблюдали законы и не нарушали права своих участников. А паевые взносы тратили только на выдачу кредитов пайщикам.
Как и банки, КПК и СКПК зарабатывают на разнице процентов: принимают деньги вкладчиков по меньшей ставке, а выдают займы своим участникам по большей. Прибыль направляют в резервный фонд кооператива — своего рода финансовую подушку безопасности. Если кто-то из заемщиков не возвращает деньги вовремя, организация должна расплатиться с вкладчиками средствами из резервного фонда.
Но когда сразу много заемщиков задерживают платежи, кооператив рискует не справиться с обязательствами перед вкладчиками. В результате организация может обанкротиться. В таком случае взносы участникам никто не вернет. Поэтому пайщики КПК, как и любых других кооперативов, должны самостоятельно следить за финансовым состоянием организации.
Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)
Основная цель этих объединений — обеспечить всех своих пайщиков жильем. В договоре с каждым участником такого кооператива прописывается, какую недвижимость ему планируется купить и сколько она должна стоить.
Затем человек перечисляет в ЖНК первоначальный паевой взнос — обычно это определенная часть максимальной цены жилья, например треть или половина. Зачастую разрешается не вносить всю сумму сразу, а копить ее на общем паевом счете кооператива. А когда первоначальный взнос соберется, пайщик сможет выбрать квартиру или дом в пределах заранее определенной ценовой категории.
После этого кооператив выкупает это жилье. Человек в него вселяется и по графику платежей возвращает ЖНК долг, пока не перечислит всю стоимость недвижимости.
Жилье переходит в собственность пайщика, только когда он полностью расплатится с кооперативом. А до тех пор оно принадлежит ЖНК.
Поскольку на начальном этапе каждый пайщик вносит только часть стоимости недвижимости, кооператив не может приобрести жилье всем сразу. Поэтому участники становятся в очередь: сначала закупаются квартиры для тех, кто внес стартовый взнос в полном размере раньше других. Остальным пайщикам придется ждать, пока кооператив наберет денег на новые объекты: за счет взносов новых участников или погашения остатка долга теми, кто уже заселился.
ЖНК могут брать кредиты и займы, например, чтобы быстрее выкупить квартиры своим участникам. Но в таких случаях и пайщикам приходится возвращать кооперативу долг с учетом процентов по банковскому кредиту, поэтому такой опцией ЖНК пользуются редко.
Все паевые взносы, которые сделает человек, пойдут на покупку его квартиры или дома. Но вдобавок к этим платежам пайщик должен внести вступительный взнос при заключении договора с кооперативом, а также регулярно перечислять членские взносы — эти деньги идут на расходы самой организации.
Основные правила работы ЖНК прописаны в законе «О жилищно-накопительных кооперативах».
Работу ЖНК контролирует Банк России. Регулятор ведет их реестр и следит за тем, чтобы паевые взносы людей шли только на покупку жилья. Если кооператив нарушает закон или собственный устав, регулятор может оштрафовать его или даже запустить ликвидацию организации.
Некоторые люди рассматривают покупку недвижимости через ЖНК как альтернативу ипотеке. Участникам кооператива не нужно подтверждать свой доход, кооператив не проверяет их кредитную историю. А размер вступительных и членских взносов, которые приходится платить пайщикам помимо стоимости самой квартиры или дома, как правило, меньше, чем проценты по ипотечному кредиту.
Но все эти плюсы зачастую перекрывают крайне серьезные минусы:
- Взносы пайщиков не застрахованы государством. Если ЖНК обанкротится, например когда брал кредиты на покупку жилья и не смог по ним расплатиться, участники вряд ли получат назад все свои вложения.
- Выход из кооператива грозит серьезными потерями. Вступительные и членские взносы вам не вернут, а их размер в ЖНК часто довольно высок.
- Первоначальный взнос обычно выше, чем по ипотеке. Прежде чем кооператив купит вам жилье, вам нужно накопить как минимум треть его стоимости, а иногда даже больше половины. Тогда как при покупке квартиры или дома в ипотеку первоначальный взнос может составлять 15–20% от цены недвижимости.
- Долгое ожидание заселения. Зачастую очередь на покупку жилья продвигается не так быстро, как хотелось бы. Иногда процесс затягивается на месяцы и даже годы.
- Расходы могут оказаться больше запланированных. Пока пайщик копит деньги или ждет своей очереди, недвижимость нередко вырастает в цене. В результате первоначальный паевой взнос увеличивается, и затем расплачиваться с кооперативом приходится дольше.
- Риск потерять жилье даже после заселения. Участники ЖНК становятся владельцами недвижимости, только когда полностью расплатятся с кооперативом. Если организация обанкротится, то пайщики, которые не успели погасить долг, могут оказаться на улице.
Чтобы снизить риск того, что кооператив прогорит, участники должны вникать в его работу, изучать бухгалтерскую отчетность и другие документы. Например, если выяснится, что руководство ЖНК набрало кредитов и у кооператива образовались долги, пайщики на общем собрании могут потребовать их немедленно погасить. В крайнем случае каждый из участников имеет право в любой момент забрать свои паевые взносы и выйти из кооператива.
Покупка квартиры всегда связана с большими деньгами, поэтому крайне важно тщательно выбирать кооператив, который обещает вам жилье. Удостоверьтесь, что под ЖНК не маскируются мошенники. Подробнее о том, как отличить настоящий ЖНК от поддельного, читайте здесь.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)
В ЖСК люди объединяются, чтобы вместе построить многоквартирное здание или частные дома в коттеджном поселке. ЖСК сам заключает договор со строительным подрядчиком и контролирует его работу.
Квартиры и дома в таких случаях обходятся пайщикам дешевле, чем при покупке у застройщика. Но сейчас разрешается создавать только ЖСК с господдержкой, вступать в которые могут лишь сотрудники государственных организаций и многодетные родители.
Обычно организаторами ЖСК становятся госорганизации, чтобы обеспечить жильем своих сотрудников — например, Российская академия наук, Минпромторг или администрация региона. Попасть в такие жилищно-строительные кооперативы можно только через своего работодателя.
Многодетные родители имеют право вступить в любой из действующих кооперативов с господдержкой или создать собственный. Для этого они должны обратиться в местную администрацию.
Для ЖСК государство выделяет бесплатные участки под строительство многоквартирных домов или коттеджных поселков. Благодаря этому они обходятся пайщикам дешевле, чем при покупке жилья на рынке.
В случае с поселками паевые взносы участника кооператива идут на постройку именно его коттеджа. Для многоквартирных домов ЖСК определяет полную стоимость строительства и делит ее между всеми пайщиками пропорционально площади их будущего жилья.
Часто ЖСК позволяют вносить не всю сумму сразу, а разбить на несколько паевых взносов. Но растянуть выплаты можно только на время строительства. Например, сначала профинансировать фундамент, затем стены и крышу, а после — внутреннюю отделку.
Риски ЖСК с господдержкой минимальны, но все равно существуют. В них тоже есть вступительные и членские взносы, которые вы не получите назад, если захотите выйти из кооператива.
Расходы на строительство могут оказаться выше запланированных. Например, из-за роста цен на стройматериалы. Тогда пайщикам придется сделать дополнительные взносы.
Сроки строительства во многом зависят от самих пайщиков — смогут ли они вовремя собирать нужные суммы для очередных этапов работ.
Жилищные кооперативы (ЖК)
В отличие от пайщиков ЖНК, которые могут выбирать себе любое жилье, участники ЖК вправе приобретать квартиры только в одном готовом доме. Все участники кооператива заранее должны договориться и определить этот дом. ЖК не обязан выкупать здание целиком, но кооператив не имеет права тратить деньги на покупки в других домах.
Кроме того, жильцы одного дома могут создать ЖК, чтобы только реконструировать или отремонтировать общую недвижимость.
Работу жилищных кооперативов регламентирует Жилищный кодекс.
Но ЖК практически не встречаются. Застройщики не ждут, пока найдется кооператив, который выкупит квартиры в уже сданном доме, все продается еще на этапе строительства. А люди, которые заселились в один дом и хотят сами контролировать ремонт в нем, обычно создают не ЖК, а товарищество собственников жилья – ТСЖ.
Другие потребительские кооперативы (ПК)
Люди могут создать кооператив на основании любой объединяющей их цели, и порой она отражается в названии организации. Скажем, автомобилисты, которым нужны гаражи, учреждают гаражные строительные кооперативы. Дачники создают дачные кооперативы, чтобы вместе благоустраивать территорию своих поселков. Но часто все эти объединения регистрируются просто как потребительский кооператив.
В Гражданском кодексе и законе о потребкооперации прописаны только общие принципы работы потребительских кооперативов. Нужно быть крайне осторожными, так как государственные ведомства не контролируют их работу.
Поэтому мошенники часто используют для своих проектов именно такую форму кооперативов. Например, регистрируют «потребительский кооператив по улучшению качества жизни», который фактически работает как ЖНК, но не попадает под надзор регулятора.
Аферисты активно рекламируют свой проект, публикуют поддельные отзывы довольных владельцев новых квартир. Или даже приводят на встречи кооператива участников, которые якобы получили недвижимость, а на самом деле оказываются подставными лицами. Иногда организаторы таких схем и правда покупают жилье первым пайщикам. Но делают это лишь для того, чтобы заманить в кооператив побольше людей, собрать с них суммы покрупнее и затем скрыться с деньгами.
Поэтому прежде чем вступить в какой-то кооператив, нужно тщательно изучить всю информацию о нем.
Как не нарваться на мошенников, которые называют себя кооперативом?
Перед тем как вступать в кооператив, нужно тщательно изучить всю доступную информацию о нем:
Проверьте данные организации. Посмотрите в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) полное название объединения. Сначала должна быть написана юридическая форма без кавычек — кооператив или потребительский кооператив, а затем уже само наименование в кавычках. При этом важно обращать внимание на то, какой именно это вид кооператива. Иначе вы можете оказаться совсем не в той организации, какой она себя рекламирует.
Скажем, вы будете думать, что принесли свои деньги в жилищно-накопительный кооператив, который контролирует Банк России. По факту же это окажется потребкооператив «Жизненно необходимые квартиры» – а за ним никто не следит.
Аферисты иногда намеренно путают будущих вкладчиков аббревиатурами. Скажем, на сайте называют свою организацию КПК, и складывается впечатление, что они легально выдают займы. Но на самом деле их полное юридическое наименование — ООО «Краевой потребительский кооператив». И высок риск, что это черный кредитор.
Данные КПК, СКПК и ЖНК стоит также сверить с реестрами регулятора. Не исключено, что кооперативу за нарушения временно запретили привлекать новых пайщиков. С ним лучше не связываться.
Проверить ЖСК, точно ли он работает с господдержкой, можно на сайте ДОМ.РФ.
Загляните в список подозрительных организаций на сайте Банка России. Регулятор ведет перечень компаний с признаками мошенничества и нелегальной деятельности. В том числе туда попадают проекты, которые лишь называют себя кооперативами, но не состоят в реестрах регулятора и действуют как финансовые пирамиды. Если вложитесь в такую организацию — почти наверняка потеряете свои деньги.
Внимательно прочтите документы кооператива. Потратьте время на то, чтобы вникнуть в его устав и договор участника. Если вас торопят и не дают ознакомиться с условиями в спокойной обстановке — это верный признак мошенничества.
Не ведитесь на рекламу. Слишком выгодные условия — скорее повод насторожиться, а не вложить все сбережения. Агрессивная реклама, в том числе в соцсетях и мессенджерах, – чаще всего лишь способ побыстрее привлечь как можно больше людей и выманить их сбережения. Вдобавок реклама кооператива оплачивается за счет взносов пайщиков. Подумайте, готовы ли вы брать на себя такие расходы.
Изучите финансовое состояние кооператива. Посмотреть основные бухгалтерские показатели крупных КПК или ЖНК, которые активно привлекают пайщиков, можно до вступления в кооператив. Даже если вы не специалист в бухгалтерии и финансах, основные цифры стоит проверить. Посмотрите, есть ли у кооператива долги, работает он в плюс или в убыток. Если расходы превышают доходы — это верный путь к банкротству.
Когда вы уже стали участником кооператива, продолжайте следить за его работой. У пайщиков любых кооперативов (не только КПК и ЖНК) есть доступ к бухгалтерской отчетности организации. Заметите что-то неладное — возможно, это сигнал, что нужно срочно выходить из кооператива. Всю сумму паевых взносов вам обязаны вернуть по первому требованию — срок возврата должен быть прописан в уставе организации.
Например, обращайте внимание на внезапные перемены в стратегии кооператива. Скажем, агитируют участников, чтобы они приглашали как можно больше новых пайщиков. Предлагают за это бонусы или даже деньги. Не исключено, что ваш кооператив превращается в финансовую пирамиду.
Что делать, если кооператив не выполняет условия договора
В случаях, когда ваши права нарушила организация, которая входит в реестр Банка России, жалуйтесь в интернет-приемную регулятора. Как составить обращение, читайте в тексте «Что делать, если ваши права нарушены».
Возникают проблемы в ЖСК с господдержкой — обратитесь к своему работодателю или местным властям, которые создали этот кооператив.
Если же вас обманул кооператив, который не контролируют госорганизации, обращайтесь в полицию и суд.
Приложите доказательства, что кооператив нарушает законы или правила, которые утвердили пайщики: договор с кооперативом, выписки по банковскому счету, с которого вы перечисляли взносы, скриншоты переписок с представителями кооператива.
Почему стоит внимательно изучать все документы, прежде чем их подписывать, читайте в статье «Какие опасности может скрывать договор».